Urbanismo y Economia

Discusiones acerca de procesos urbanos

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Edificabilidad y Aprovechamiento

En el desarrollo de instrumentos de gestión de suelo urbano, que permitan generar mecanismos de mercado para la regulación del mercado de suelo y del desarrollo urbano, los dos conceptos del título tienen un gran juego, permiten la generación de mecanismos que regulan el mercado de desarrollo urbano y permiten direccionar recursos públicos y privados que permitan desarrollar armónicamente una ciudad. Ambos se desarrollan desde hace muchos años por diferentes legislaciones nacionales para la gestión del suelo urbano, de la captura de valor urbano y del financiamiento de servicios e infraestructura urbana.

La Edificabilidad es la cualidad del suelo, asignada administrativamente, que permite generar un área construida comercializable, o si e prefiere un área construida, o un área de techo sobre dicho suelo. Es decir, cuantos metros cuadrados de área construida me permite los x metros del terreno, si deseáramos medirlos a través de un indicador este sería:

Metros cuadrados de edificación / metro cuadrado de suelo.

En cambio el Aprovechamiento es el valor relativo asignado por el mercado a la edificabilidad, es decir, no tiene el mismo valor un metro cuadrado de área comercializable en la zona más dinámica de la ciudad que un metro cuadrado en una porción de la ciudad con servicios deteriorados y una economía estancada. O tampoco tiene el mismo valor, un metro cuadrado de edificio residencial, que uno de un edificio comercial. Si deseáramos  colocarlos medirlos a través de indicador este sería

Metros cuadrados de edificación (ajustado al precio de mercado) / metro cuadrado de suelo

El aprovechamiento de un metro cuadrado de suelo será más alto donde mayor sea la dinámica urbana, o se tenga mayor edificabilidad o el tipo de uso de suelo sea más demandado por la ciudad (uso comercial por ejemplo), no es equiparable por tanto la edificabilidad en diferentes áreas de la ciudad.

En el Perú, el primero está determinado por el coeficiente de edificación, uno de los parámetros urbanísticos de la zonificación urbana. El aprovechamiento, en cambio, no está reconocido ni tiene desarrollo en la legislación urbanística peruana vigente.

Con estos conceptos se pueden generar diversos instrumentos de mercado para la regulación del desarrollo urbano como la transferencia de edificabilidad, la implementación de equipamiento urbano, el leasing de suelo público, la renovación urbana o instrumentos de captura de valor que permitan financiar servicios urbanos o infraestructura en zonas de la ciudad con una dinámica urbana menor.

Cuestiones para mantener creciendo el valor del suelo urbano

En las dos últimas décadas hemos desarrollado una economía en constante crecimiento a contrapelo de lo que estábamos acostumbrados: una economía estancada. El mayor ingreso en las familias ha generado que se dispare el gasto de consumo y que tengamos un escenario de constantes inversiones privadas y públicas en el territorio y en la ciudad. Por lo mismo, los valores de suelo se han visto incrementados por la fuerte demanda de suelo y por las constantes inversiones privadas inmobiliarias y públicas en servicios. Esta diferencial de valores del suelo urbano es un valor generado por la ciudad y que aporta valor a la economía del país. Un mayor valor del suelo, es recogido por los propietarios, para convertirlo en capital o para generar ahorro. Por tanto es importantísimo el sostener valores de suelo crecientes o al menos evitar que estos disminuyan. Una pérdida de valor en el suelo urbano generará pérdidas en el capital o en el ahorro de las empresas y las familias.

Decíamos que el valor del suelo urbano proviene de la utilidad y el beneficio que generan la posición relativa del predio en la ciudad, o dicho de otra forma, el valor proviene de la dotación de servicios urbanos que goce el predio y de la accesibilidad que le genere su posición respecto a otras zonas de la ciudad. En este sentido una posición central con respecto al resto de la ciudad y una zona con mayor dotación de servicios urbanos tendrán una mayor demandad lo que generará que su valor se mayor. Y este aumentará en función que su posición relativa a otras zonas de mayor demanda de suelo sea cercana o que goce de adecuado servicios urbanos.

A su vez los servicios urbanos lo constituyen aquellas facilidades que gozan las viviendas para generar bienestar a sus habitantes, son generados colectivamente (de manera pública o privada) y son de acceso público. Usualmente se consideran dos tipos: por un lado los Equipamientos Urbanos (educación, salud, parques y otros) que son ofertados en lugares puntuales de la ciudad y la Infraestructura Urbana (Saneamiento, energía, comunicación, transporte y otros) que son ofertados en red a lo largo y ancho de toda la ciudad (o al menos deberíamos hacerlo así). Tener una mayor accesibilidad a servicios urbanos generará un mayor beneficio a las familias o empresas, y por tanto el valor de los predios mejor servidos será mayor que otros.

Un suelo con mayor valor es usado intensivamente para aprovechar ese valor y generar una mayor rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. La necesidad de generar una mayor rentabilidad permitirá acceder a soluciones tecnológicas que permitan un mayor aprovechamiento del mismo, es decir, en un suelo con mayor valor se podrán tener mayores niveles de edificabilidad o tener infraestructura urbana de mayor complejidad y costo (fibra óptica en vez de cableado común y corriente; o semáforos inteligentes o transportes rápidos masivos) un mayor inversión en infraestructura urbana redundará a su vez en un mayor valor de suelo generando un círculo virtuoso.

Pero centrémonos en la intensidad del uso del suelo, un mayor valor genera entonces una mayor intensidad de uso para aprovechar el valor del suelo, valores crecientes entonces generan una presión para densificar la ocupación inmobiliaria del suelo urbano. Y justamente eso lo venimos apreciando en buena parte de las ciudades del país que están desarrollando un boom inmobiliario. En distritos como Jesús maría, Pueblo Libre, Breña, Miraflores o San Isidro hay una dinámica inversión inmobiliaria que busca densificar la ocupación del suelo aprovechando al máximo la edificabilidad normativa e incluso presionando para que esta eleve las índices de edificabilidad.

Por supuesto esto responde a una fuerte demanda de metros cuadrados de edificación sea para residencia o para negocios, con lo cual para aprovechar mejor el aumento del valor de suelo se genera una mayor densificación de la ocupación, sea residencial o de negocios. Sin embargo la densificación se enfrenta a dos peligros que pueden generar un fuerte impacto a mediano plazo sobre la generación de diferenciales positivas del valor suelo y su mayor aprovechamiento.

Como decíamos líneas arriba el valor de suelo depende de la ubicación relativa del predio respecto a otros y del beneficio que provean los servicios urbanos a dicho predio. La densificación refuerza el primero (la ubicación relativa) pues genera economías de escala y aglomeración la cual es aprovechada por la ubicación del predio, sin embargo la densificación también impacta sobre el beneficio que se recibe de los servicios urbanos, así el beneficio que puede dar un parque para cada familia será menor con una mayor densificación pues habrá mayor cantidad de familias que utilicen dicho parque, o las instalaciones de saneamiento para una densidad baja, no serán suficientes para una densidad alta. Es decir una mayor densificación requiere un a mayor inversión en ampliar y mejorar los servicios urbanos. Si en un principio el nivel de bienestar generado por los servicios urbanos estaba en determinado nivel, para evitar una pérdida de valor a futuro dicho nivel de beneficios dotado por los servicios urbanos no debe disminuir.

Un segundo problema al que se enfrenta la necesidad de un mayor aprovechamiento de los valores crecientes del suelo urbano es la configuración urbana de las zonas que aumentan su valor de suelo. Esto expresado en el tamaño de los predios y la sección de las vías. La inversión inmobiliaria necesaria para aprovechar al máximo las diferenciales de valor, necesita de predios del área suficiente para desarrollar proyectos que incorporen las exigencias del mercado en cuanto aprovechamiento del suelo y de los requerimientos normativos en seguridad y diseño. Generar una mayor edificabilidad del suelo urbano no solo pasa por cambiar los ratios normativos de edificabilidad. Para asegurar el mantenimiento de los valores crecientes del suelo urbano la solución no solo debe ser lo suficientemente densa para aprovechar el suelo, también la correspondiente solución de ciudad debe generar el suficiente beneficio para asegurar que el valor del suelo no se afecte negativamente.

Durante mucho tiempo nos hemos acostumbrados a soluciones inmobiliarias en el contexto de una economía estancada, es hora de cambiar esa mentalidad, mirar con seguridad las alternativas que podamos encontrar en nuestras ciudades y no tener miedo de intervenir, de ser el caso, de una manera integral sobre barrios enteros. Nuestras ciudades históricamente han tenido un nivel de beneficio de servicios urbanos por debajo del nivel de las grandes ciudades, no digamos de Europa sino de aquí de Sudamérica, es necesario aprovechar esta economía en expansión para generar el mayor aprovechamiento en la rentabilidad del suelo y también generar las condiciones para que este crecimiento no se detenga.

Nota: Este artículo fue publicado en la Revista Constructivo Edición 85 Febrero-Marzo 2012

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